- Hva er boliglÄn?
- Historien om boliglÄn
- The Mortgage Payment
- Fastrente boliglÄn
- Justerbar rente boliglÄn
- Andre typer boliglÄn
- ForstÄ APR
- Opprinnelsesgebyret
- Kvalifiserende for et lÄn
- BoliglÄn sÞknad
- Hva er avsluttende kostnader?
- Liste over avsluttende kostnader, del I
- Liste over avsluttende kostnader, del II
- Liste over avsluttende kostnader, del III
- Privat boliglÄn forsikring
- Fannie Mae og Freddie Mac
- Hva er foreclosure?
- MĂ„ter Ă„ spare penger
KjÞpe et hjem er utfÞrelsen av den amerikanske drÞmmen. Men det var ikke alltid tilfelle: Faktisk, fÞr 1930-tallet, eide bare fire av 10 amerikanske familier sitt eget hjem. Det er fordi svÊrt fÄ mennesker hadde nok penger til Ä kjÞpe et hjem i en engangsbelÞp. Og frem til 1930-tallet var det ikke noe som et banklÄn spesielt utviklet for Ä kjÞpe et hjem, noe vi nÄ vet som boliglÄn.
Enkelt sagt, a boliglÄn er et lÄn hvor huset ditt fungerer som sikkerhet. Banken eller boliglÄnet gir deg en stor del penger (vanligvis 80 prosent av boligprisen), som du mÄ betale tilbake - med renter - over en bestemt tidsperiode. Hvis du ikke betaler lÄnet, kan lÄngiveren ta hjemmet ditt gjennom en juridisk prosess kjent som foreclosure.
I flere tiÄr var den eneste typen boliglÄn tilgjengelig et fastrentelÄn tilbakebetalt over 30 Är. Det gir stabilitet av regelmessige og relativt lave mÄnedlige utbetalinger. PÄ 1980-tallet kom justerbar rente boliglÄn (VÄpen), lÄn med en enda lavere innledende rente som justerer eller "tilbakestiller" hvert Är for livet pÄ boliglÄnet. PÄ toppen av den nylige boligboomen, da lÄngivere prÞvde Ä presse selv ukvalifiserte lÄntakere inn i et boliglÄn, begynte de Ä tilby "kreative" armbÄnd med kortere tilbakestillingsperioder, tantalizingly lave "teaser" priser og ingen begrensninger pÄ renteÞkninger.
NÄr du kobler dÄrlige lÄn med dÄrlig Þkonomi, fÄr du uhell foreclosures. Siden 2007 har mer enn 250.000 amerikanere inngÄtt foreclosure saksbehandling hver mÄned (kilde: Levy). NÄ blir disse foreclosures til full-on repossessions, som forventes Ä nÄ 1 million boliger i 2010 (kilde: Veiga).
Ser tilbake pÄ oversvÞmmelsen av foreclosures siden boligkrasj, det er klart at mange lÄntakere ikke fullt ut forstÄtt betingelsene for boliglÄnene de signerte. IfÞlge en studie, visste 35 prosent av ARM-lÄntakere ikke om det var en lokk pÄ hvor mye renten kunne stige (kilde: Pence). Derfor er det viktig Ä forstÄ vilkÄrene for boliglÄnet ditt, spesielt fallgruvene til "ikke-tradisjonelle" lÄn.
I denne artikkelen vil vi se pÄ hver av de mange forskjellige typer boliglÄn, forklare alle de forvirrende vilkÄrene som escrow og amortisering, og bryte ned de skjulte kostnadene, skatter og avgifter som kan legge opp hver mÄned. Vi starter med det mest grunnleggende spÞrsmÄlet: Hva er et boliglÄn?
Hva er boliglÄn?
I juridiske termer, a boliglÄn er "pantsetting av eiendom til en kreditor som sikkerhet for betaling av en gjeld" (kilde: YourDictionary.com). PÄ vanlig engelsk er et boliglÄn et lÄn. For mange er det det stÞrste lÄnet de noensinne vil lÄne. Med et vanlig lÄn er det ingen eksplisitte sikkerheter. LÄngiveren ser pÄ kreditthistorikken din, inntekt og besparelser, og bestemmer om du er en god risiko. Med et boliglÄn er sikkerheten for lÄnet selve huset. Hvis du ikke betaler tilbake lÄnet (sammen med alle avgifter og renter som fÞlger med det), sÄ kan utlÄner ta huset ditt.
Bankene er den tradisjonelle boliglÄnslÄneren. Du kan enten sÞke om et boliglÄn i banken du bruker til sjekker og sparekontoer, eller du kan handle til andre banker for de beste rentene og vilkÄrene. Hvis du ikke har tid til Ä shoppe deg selv, kan du jobbe med en boliglÄn megler, som sifts skjÞnt forskjellige lÄngivere for Ä forhandle den beste avtalen for deg. Banker er ikke den eneste kilden til boliglÄn, selv om: Kredittforeninger, noen pensjonskasser og ulike myndigheter tilbyr ogsÄ boliglÄn.
Som andre lÄn har boliglÄn en rente, enten fast eller justerbar, og en lengde eller "term" av lÄnet, hvor som helst fra fem til 30 Är. I motsetning til de fleste andre lÄn har boliglÄn mange tilknyttede kostnader og gebyrer. Noen av disse gebyrene skjer bare en gang, for eksempel lukkekostnader, mens andre blir takket pÄ boliglÄnsbetalingen hver mÄned.
Historien om boliglÄn
Du tror kanskje at boliglÄn har eksistert i hundrevis av Är - hvordan kan noen noensinne ha rÄd til Ä betale for et hus direkte? Det var imidlertid bare pÄ 1930-tallet at boliglÄnet faktisk begynte. Det kan overraske deg for Ä lÊre at bankene ikke forfÞlge denne nye ideen; forsikringsselskaper gjorde. Disse dristige forsikringsselskapene gjorde dette ikke for Ä tjene penger gjennom avgifter og rentekostnader, men i hÄp om Ä fÄ eierskap til eiendommer dersom lÄntakere ikke klarte Ä holde fÞlge med betalingene.
Det var ikke fÞr 1934 at moderne boliglÄn ble til. Federal Housing Administration (FHA) spilte en kritisk rolle. For Ä bidra til Ä trekke landet ut av den store depresjonen, startet FHA en ny type boliglÄn rettet mot de som ikke kunne fÄ boliglÄn under de eksisterende programmene. PÄ den tiden var det bare fire av ti husholdninger som eide boliger. BoliglÄnsbetingelsene var begrenset til 50 prosent av eiendommens markedsverdi, og tilbakebetalingstiden var spredt over tre til fem Är og endte med en ballongbetaling. Et 80 prosent lÄn pÄ den tiden betydde at nedbetalingen din var 80 prosent - ikke belÞpet du finansierte! Med lÄnebetingelser som det, er det ikke rart at de fleste amerikanere var leietakere.
FHA startet et program som senket nedbetalingsbehovene. De satte opp programmer som tilbys 80 prosent lÄn til verdi (LTV), 90 prosent LTV og hÞyere. Dette tvunget kommersielle banker og lÄngivere til Ä gjÞre det samme, og skape mange flere muligheter for gjennomsnittlige amerikanere til Ä eie hjem.
FHA startet ogsÄ trenden med kvalifiserte personer for lÄn basert pÄ deres faktiske evne til Ä betale tilbake lÄnet, i stedet for den tradisjonelle mÄten Ä bare "kjenne noen." FHA forlenget lÄnebetingelsene. I stedet for de tradisjonelle fem- til syvÄrige lÄnene, tilbÞd FHA 15-Ärige lÄn og til slutt strakte det ut til de 30-Ärige lÄnene vi har i dag.
Et annet omrÄde som FHA ble involvert i, var kvaliteten pÄ hjemmekonstruksjonen. Snarere enn bare finansiering noen hjem, FHA-settet kvalitetsstandarder som hjem mÄtte mÞte for Ä kvalifisere for lÄnet. Det var et smart trekk; de ville ikke ha lÄnet som utloddet bygningen! Dette begynte en annen trend som kommersielle lÄngivere etter hvert fulgte.
FÞr FHA var tradisjonelle boliglÄn rentebetalinger som avsluttet med en ballongbetaling som utgjorde hele lÄnets hovedstol. Det var en grunn til at foreclosures var sÄ vanlige. FHA etablerte amortisering av lÄn, noe som medfÞrte at folk mÄtte betale et inkrementalt belÞp av lÄnets hovedbelÞp med hver rentebetaling, og reduserte lÄnet gradvis over lÄneperioden til det ble fullstendig betalt.
PÄ neste side bryter vi ned komponentene i den moderne mÄnedlige lÄnebetalingen og forklarer det viktige begrepet amortisering.
The Mortgage Payment
De nedbetaling pÄ et boliglÄn er det engangsbelÞpet du betaler pÄ forhÄnd som reduserer mengden penger du mÄ lÄne. Du kan sette sÄ mye penger som du vil. Det tradisjonelle belÞpet er 20 prosent av innkjÞpsprisen, men det er mulig Ä finne boliglÄn som krever sÄ lite som 3 til 5 prosent. Jo mer penger du legger ned, desto mindre mÄ du finansiere - og jo lavere din mÄnedlige betaling vil vÊre.
Den mÄnedlige boliglÄnsbetalingen bestÄr av fÞlgende kostnader, som er kjent med akroniet PITI:
- Rektor - Det totale belÞpet du lÄner fra utlÄner (etter din forskuddsbetaling)
- Renter - Pengene utlÄner belaster deg for lÄnet. Det er en prosentandel av det totale belÞpet du lÄner.
- skatter - Penger til Ă„ betale eiendomsskatt blir ofte satt inn i en escrow konto, en tredjeparts enhet som har akkumulerte eiendomsskatter til de forfaller.
- Forsikring - De fleste boliglÄn krever kjÞp av fareforsikring for Ä beskytte mot tap fra brann, stormer, tyveri, flom og andre mulige katastrofer. Hvis du eier mindre enn 20 prosent av egenkapitalen i ditt hjem, mÄ du kanskje ogsÄ kjÞpe privat boligforsikring, som vi snakker mer om senere.
Med en fast rente boliglÄn, er din mÄnedlige betaling fortsatt omtrent den samme for lÄnets levetid. Hva endrer seg fra mÄned til mÄned og Är til Är er den delen av boliglÄnet som betaler ned lÄnets hovedstol og den delen som er ren interesse. Den gradvise tilbakebetaling av bÄde det opprinnelige lÄnet og den akkumulerte interessen kalles amortisering.
Hvis du ser pÄ avskrivningsplanen for en typisk 30-Ärig boliglÄn, betaler lÄntakeren mye mer interesse enn rektor i de tidlige Ärene av lÄnet. For eksempel bÊrer et $ 100.000 lÄn med en rente pÄ 6 prosent en mÄnedlig boliglÄnsbetaling pÄ $ 599. I lÞpet av det fÞrste Äret av boliglÄn betalinger, gÄr rundt $ 500 hver mÄned til Ä betale av interesse; bare $ 99 chips vekk pÄ rektor. Ikke fÞr Är 18 overstiger hovedstolpenningen renter.
Fordelen med amortisering er at du sakte kan betale renten pÄ lÄnet, i stedet for Ä betale en stor ballongbetaling pÄ slutten. Ulempen med Ä spre utbetalingene over 30 Är er at du ender med Ä betale $ 215.838 for det opprinnelige $ 100.000 lÄnet. OgsÄ det tar deg lenger Ä bygge opp egenkapital i hjemmet, siden du betaler sÄ lite rektor for sÄ lenge. Egenkapital er verdien av ditt hjem minus din gjenvÊrende hovedbalanse.
Men det betyr ikke at fastrente, 30-Ärige boliglÄn er en dÄrlig ting. Langt ifra. Vi ser nÊrmere pÄ fastrentede boliglÄn pÄ neste side.
Fastrente boliglÄn
Ikke sÄ lenge siden, var det bare en type boliglÄn som tilbys av lÄngivere: 30-Ärs fastrentelÄnet. EN fast rente boliglÄn tilbyr en rente som aldri vil endres over hele lÄnets levetid. Ikke bare endres renten din, men din mÄnedlige boliglÄnsbetaling forblir den samme i 15, 20 eller 30 Är, avhengig av lengden pÄ boliglÄnet ditt. De eneste tallene som kan endres, er eiendomsskatt og eventuelle forsikringspenger inkludert i din mÄnedlige regning.
Rentene knyttet til fastrentede boliglÄn stiger og faller med stÞrre Þkonomi. NÄr Þkonomien vokser, er renten hÞyere enn under en lavkonjunktur. Innenfor de generelle trendene, tilbyr lÄngivere lÄntakere spesifikke priser basert pÄ deres kreditt historie og lengden pÄ lÄnet. Her er fordelene med 30, 20 og 15-Ärige vilkÄr:
- 30-Ärig fast rente - Siden dette er det lengste lÄnet, vil du ende opp med Ä betale mest mulig interesse. Selv om det ikke ser ut som en god ting, kan du ogsÄ trekke mest ut av rentebetalinger fra skattene dine. Dette langsiktige lÄnet lÄser ogsÄ i laveste mÄnedlige utbetalinger.
- 20-Ärig fast rente - Disse er vanskeligere Ä finne, men den kortere termen vil tillate deg Ä bygge opp mer egenkapital i hjemmet ditt fÞr. Og siden du fÄr stÞrre mÄnedlige utbetalinger, er renten generelt lavere enn et 30-Ärig fast boliglÄn.
- 15-Ärig fast rente - Denne lÄneperioden har de samme fordelene som 20-Ärsperioden (raskere utbetaling, hÞyere egenkapital og lavere rente), men du fÄr en enda hÞyere mÄnedlig betaling.
Det er langsiktig stabilitet for fastrentede boliglÄn som mange lÄntakere finner attraktive - spesielt de som planlegger Ä bo i deres hjem i et tiÄr eller mer. Andre lÄntakere er mer opptatt av Ä fÄ den laveste renten mulig. Dette er en del av tiltrengningen av justerbar rente boliglÄn, som vi snakker om neste.
Justerbar rente boliglÄn
en justerbar rente boliglĂ„n (VĂPNE) har en rente som endres - vanligvis en gang i Ă„ret - i takt med endrede markedsforhold. En endring av renten pĂ„virker stĂžrrelsen pĂ„ din mĂ„nedlige boliglĂ„nsbetaling. ARM er attraktivt for lĂ„ntakere fordi den opprinnelige prisen for de fleste er betydelig lavere enn en konvensjonell 30-Ă„rig fast rente boliglĂ„n. Selv i 2010, med renten pĂ„ det 30-Ă„rige faste boliglĂ„net ved historiske nedturer, er ARM-renten nesten et fullt prosentpoeng lavere (kilde: Haviv). ARM er ogsĂ„ fornuftig for lĂ„ntakere som tror at de vil selge sitt hjem innen fĂ„ Ă„r.
Hvis du vurderer en ARM, er en viktig ting Ä huske at intentioner ikke alltid er lik virkeligheten. Mange ARM-lÄntakere som hadde tenkt Ä selge sine hjem raskt under eiendomsboomen ble i stedet fast med et "tilbakestilt" boliglÄn de ikke hadde rÄd til. Mange av dem forstod aldri vilkÄrene i deres ARM-avtale. Her er nÞkkeltallene for Ä se etter:
- Hvor ofte justerer renten din - En konvensjonell ARM justerer hvert Är, men det er ogsÄ seks mÄneders ARM, ettÄrig ARM, toÄrige ARM og sÄ videre. En populÊr "hybrid" ARM er 5/1 Är ARM, som har en fast rente i fem Är, justerer deretter Ärlig for lÄnets levetid. EN 3/3 Är ARM har en fast rente for de fÞrste tre Ärene, og justerer deretter hvert tredje Är.
- Det vil ogsÄ vÊre caps, eller begrenser, til hvor hÞy renten kan gÄ over lÄnets levetid og hvor mye det kan endres ved hver justering. Midlertidige eller periodiske caps diktere hvor mye renten kan stige med hver justering og levetidskapene angir hvor hÞyt kursen kan gÄ over lÄnets lÞpetid. Registrer deg aldri for en arm uten caps!
- De renter for ARM-er kan knyttes til ettÄrig amerikanske statsobligasjonsregninger, innskuddsbevis (CDs), London Inter-Bank Offer Rate (LIBOR) eller andre indekser. NÄr boliglÄn lÄngivere fÄr sine ARM-priser, ser de pÄ indeksen og legger til en margin pÄ to til fire prosentpoeng. à vÊre bundet til disse indeksrenten betyr at nÄr disse prisene gÄr opp, vil din interesse gÄ opp med det. Fangsten? Hvis renten gÄr ned, kan prisen pÄ armene dine ikke vÊre (kilde: Federal Reserve). Med andre ord, les den fine utskriften.
La oss nÄ se pÄ noen av de mindre vanlige boliglÄnsalternativene, som statlig sponsede lÄn, ballonglÄn og omvendt boliglÄn.
Andre typer boliglÄn
La oss starte med en risikabel type boliglÄn kalt a ballong boliglÄn. En ballong boliglÄn er et kortsiktig boliglÄn (fem til sju Är) som er amortisert som om det er et 30-Ärig boliglÄn. Fordelen er at du ender med Ä lage relativt lave mÄnedlige utbetalinger i fem Är, men her er kickeren. PÄ slutten av de fem Ärene skylder du banken gjenvÊrende saldo pÄ rektor, som kommer til Ä vÊre svÊrt nÊr det opprinnelige lÄnebelÞpet. Denne "ballongen" betalingen kan vÊre en morder. Hvis du ikke kan flippe eller refinansiere hjemmet om fem Är, er du ute av lykke.
Omvendt boliglÄn faktisk betaler deg sÄ lenge du bor i ditt hjem. Disse lÄnene er utformet for huseiere i alder 62 Är og eldre som trenger kontantstrÞm, enten som mÄnedlig sjekk eller kreditt. I hovedsak lÄner disse huseiere mot egenkapitalen i sine hjem, men de trenger ikke Ä betale lÄnet tilbake sÄ lenge de ikke selger sine hjem eller flytter. Ulempen er at sluttkursene kan vÊre svÊrt hÞye, og du mÄ fortsatt betale skatt og boliglÄn forsikring (kilde: Moore).
Tre byrÄer i den fÞderale regjeringen arbeider med lÄngivere for Ä tilby rabatterte priser og lÄnevilkÄr for kvalifiserende lÄntakere: Federal Housing Administration (FHA), som er en del av det amerikanske departementet for bolig og byutvikling, Veterans Administration (VA) og Rural Housing Service (RHS), som er en gren av det amerikanske Department of Agriculture.
Disse byrÄene gir ikke direkte lÄn til lÄntakere. Snarere forsikrer de lÄnene fra godkjente boliglÄnslÄnere. Dette inkluderer refinansiering av boliglÄn som har blitt uoverkommelige. LÄntakere med dÄrlige kreditthistorier kan finne det lettere Ä sikre et lÄn fra en FHA-godkjent utlÄner, siden lÄngiveren vet at hvis lÄntakeren ikke betaler lÄnet, vil regjeringen hente regningen. FHA-lÄn krever bare 3 prosent nedbetaling, som alle kan komme fra et familiemedlem, arbeidsgiver eller veldedig organisasjon (kilde: HUD). Kommersielle boliglÄn vil ikke tillate det.
Veterans Administration lÄn, som FHA lÄn, er garantert av byrÄet, ikke lÄnt direkte til lÄntakere. VA-stÞttede lÄn tilbyr raske vilkÄr og avslappede krav til kvalifiserte veteraner. Vets kan ikke betale noen penger sÄ lenge hjemmeprisen ikke overskrider lÄnegrensene for fylket.
Hvis du bor i et landlig omrÄde eller en liten by, kan du kvalifisere deg for et lavrente lÄn gjennom Rural Housing Service. RHS tilbyr bÄde garanterte lÄn gjennom godkjente lÄngivere og direkte lÄn som er finansiert av staten. Theyenable lavinntektsfamilier for Ä fÄ lÄn til boliger.
PĂ„ neste side lĂŠrer du alt om interesse. Hva betyr alle disse prosentene, uansett?
ForstÄ APR
Sannsynligvis en av de mest forvirrende ting om boliglÄn og andre lÄn er beregningen av renter.Med variasjoner i sammensetning, vilkÄr og andre faktorer er det vanskelig Ä sammenligne epler med epler nÄr man sammenligner boliglÄn. Noen ganger virker det som om vi sammenligner epler med grapefrukt.
For eksempel, hva om du vil sammenligne en 30-Ärig fast rente boliglÄn pÄ 7 prosent med ett poeng til en 15-Ärig fast rente boliglÄn pÄ 6 prosent med ett og et halvt poeng? FÞrst mÄ du huske Ä ogsÄ vurdere avgifter og andre kostnader knyttet til hvert lÄn. Hvordan kan du nÞyaktig sammenligne de to? Heldigvis er det en mÄte Ä gjÞre det pÄ. LÄngivere kreves av Federal Truth in Lending Act for Ä avslÞre den effektive prosentsatsen, samt den totale finansieringsavgiften i dollar.
De Ärlig prosentsats (april) som du hÞrer sÄ mye om, lar deg gjÞre ekte sammenligninger av de faktiske kostnadene av lÄn. APR er den gjennomsnittlige Ärlige finansieringsavgiften (som inkluderer gebyrer og andre lÄnekostnader) dividert med lÄnebelÞpet. Det uttrykkes som en Ärlig prosentsats - dermed navnet. APR vil vÊre litt hÞyere enn renten utlÄner lader fordi den inkluderer alle (eller de fleste) av de andre gebyrene som lÄnet bÊrer med det, for eksempel opprinnelsesgebyr, poeng og PMI premier.
Her er et eksempel pÄ hvordan APR fungerer. Du ser en annonse som tilbyr et 30-Ärs fastrentepris pÄ 7 prosent med ett poeng. Du ser en annen annonse som tilbyr et 30-Ärs fastrentepris pÄ 7 prosent uten poeng. Enkelt valg, ikke sant? Egentlig er det ikke. Heldigvis vurderer APR alle fine print.
Si at du mÄ lÄne $ 100,000. Med enten utlÄner betyr det at din mÄnedlige betaling er $ 665,30. Hvis poenget er 1 prosent av $ 100.000 ($ 1000), er sÞknadsavgiften 25 dollar, prosessavgiften er 250 dollar, og de andre avsluttningsgebyrene er totalt 750 dollar, da blir summen av disse gebyrene ($ 2.025) trukket fra det faktiske lÄnebelÞpet pÄ $ 100.000 ($ 100.000 - $ 2.025 = $ 97.975). Dette betyr at $ 97 975 er det nye lÄnebelÞpet som brukes til Ä finne den sanne kostnaden av lÄnet. For Ä finne APR, bestemmer du renten som ville tilsvare en mÄnedlig betaling pÄ $ 665,30 for et lÄn pÄ $ 97.975. I dette tilfellet er det virkelig 7,2 prosent.
SÄ den andre lÄngiveren er jo bedre avtale, ikke sant? Ikke sÄ fort. Fortsett Ä lese for Ä lÊre om forholdet mellom APR og opprinnelsesgebyr.
Opprinnelsesgebyret
Opprinnelsesgebyret er hvordan lÄngivere tjener penger foran pÄ boliglÄnet ditt. Opprinnelsesgebyrer beregnes som en prosentandel av det totale lÄnet, vanligvis mellom 0,5 og 1 prosent pÄ amerikanske boliglÄn (kilde: Investopedia). NÄr vi gÄr tilbake til vÄr APR-eksempel, la oss si at den andre lÄngiveren betaler et 3 prosent opprinnelsesgebyr, pluss en sÞknadsavgift og andre kostnader pÄ totalt 3,820 dollar ved avslutning. Det bringer det nye lÄnebelÞpet ned til $ 96,180, noe som gir en APR pÄ 7,39 prosent. SÄ der har du det: Selv om den andre utlÄner annonserte ingen poeng, endte det med en hÞyere APR pÄ grunn av den bratte opprinnelsesavgiften.
Meldingen hjem er enkel: Ikke bare se pÄ renten. Be om APR og sammenlign det med andre lÄngivere. SÞrg ogsÄ for at du vet hvilke avgifter som inngÄr i APR-beregningen. Vanligvis inkluderer disse opprinnelsesgebyr, poeng, buydown avgifter, forhÄndsbetalt boliglÄnsrenter, boliglÄnsforsikringspremier, sÞknadsgebyrer og tegningsavgifter. Men vÊr oppmerksom pÄ at noen gebyrer belastes av alle lÄngivere og ikke kan forhandles, for eksempel tittelforsikring og vurderinger.
Heldigvis trenger du ikke Ä beregne APR alene. UtlÄner vil gi det til deg nÄr det gir deg Federal Truth in Lending Disclosure; du mÄ bare forstÄ dens betydning.
Her er noen andre ting Ä ta hensyn til nÄr du undersÞker APR:
- Jo mer du lÄner, desto mindre pÄvirkning vil alle avgiftene ha pÄ APR, siden APR er beregnet ut fra det totale lÄnebelÞpet.
- Hvor lang tid du faktisk er i hjemmet fÞr du selger eller refinansierer, pÄvirker direkte den effektive renten du til slutt fÄr. For eksempel, hvis du flytter eller refinansierer etter tre Är i stedet for 30, etter at du har betalt to poeng ved lÄneavslutningen, er din effektive rentesats for lÄnet mye hÞyere enn hvis du holder deg for hele lÄneperioden.
Kvalifiserende for et lÄn
Er du i markedet for et nytt hus? Det setter deg sannsynligvis ogsÄ i markedet for et boliglÄn, sammen med dusinvis av vilkÄr, papirarbeid og flere tiÄr med betalinger. LÊr hvordan du fÄr mest ut av pengene dine.
For Ä kvalifisere for et boliglÄn krever de fleste lÄngivere at du har en Gjeldsinntekter pÄ 28/36 (dette kan variere avhengig av forskuddsbetaling og hvilken type lÄn du fÄr, men). Dette betyr at ikke mer enn 28 prosent av din totale mÄnedlige inntekt (fra alle kilder og fÞr skatt) kan gÄ mot boliger, og ikke mer enn 36 prosent av mÄnedlig inntekt kan gÄ mot din Total mÄnedlig gjeld (dette inkluderer din boliglÄnsbetaling). Gjelden de ser pÄ, inkluderer eventuelle langsiktige lÄn som billÄn, studielÄn, kredittkort eller andre gjeld som vil ta en stund Ä betale seg.
Her er et eksempel pÄ hvordan gjeldsinntekten fungerer: Anta at du tjener $ 35 000 per Är og ser pÄ et hus som vil kreve et boliglÄn pÄ $ 800 per mÄned. IfÞlge 28 prosentgrensen for boligen din, har du rÄd til en betaling pÄ $ 816 per mÄned, sÄ $ 800 per mÄned dette huset vil koste, er greit (27 prosent av bruttoinntekt). Anta at du ogsÄ har en $ 200 mÄnedlig bilbetaling og en $ 115 mÄnedlig studielÄnsbetaling. Du mÄ legge til de pÄ $ 800 boliglÄn for Ä finne ut din totale gjeld. Disse totalt $ 1115, som er omtrent 38 prosent av bruttoinntektene dine. Det gjÞr din bolig-til-gjeldsgrad 27/38.LÄngivere bruker vanligvis den minste av de to tallene, i dette tilfellet 28 prosent $ 816 grensen, men du mÄ kanskje komme opp med en stÞrre forskuddsbetaling eller forhandle med utlÄner.
Du mÄ ogsÄ tenke pÄ hva du har rÄd til. LÄngiveren vil fortelle deg hva du har rÄd til basert pÄ lavere tall i gjeldsinntektsforholdet, men det tar ikke hensyn til noen av dine vanlige utgifter (som mat). Hva om du har en dyr hobby eller har planer for noe som vil kreve mye penger om fem Är? Din utlÄner vet ikke om det, sÄ $ 1,400 boliglÄnet som sier at du kvalifiserer for i dag, kan ikke passe til det faktiske budsjettet om fem Är - spesielt hvis du ikke ser at inntekten Þker for mye i lÞpet av den perioden. Ta en kikk pÄ denne kalkulatoren for Ä se hvor mye hus du har rÄd til basert pÄ din nÄvÊrende inntekt.
Generelt er det vanskeligere Ä kvalifisere til et boliglÄn nÄ enn det var under boligboomen, da omtrent enhver motivert homebuyer kunne finne kreditt - selv mange som ikke hadde rÄd til Ä kjÞpe hus. I neste avsnitt forklarer vi hva slags kreditt historie og inntektskapasitet du mÄ passere utlÄnerens bakgrunnskontroll.
BoliglÄn sÞknad
En utlÄner vil se pÄ din sysselsetting historie og kreditt historie som indikatorer pÄ hvor sannsynlig du er Ä betale tilbake lÄnet ditt. LÄngivere vil se stabilitet, noe som betyr at de vil se nÞye pÄ noen forsinkelser i lÞpet av de siste to Ärene av kreditthistorikken din. De vil vÊre spesielt oppmerksom pÄ eventuelle leie- eller boliglÄnsbetalinger som var mer enn 30 dager forfalt. De vil ogsÄ se pÄ sen betaling for kredittkort de siste seks mÄnedene.
Stabil inntekt er ogsÄ viktig. LÄngivere ser etter jevn arbeid med en enkelt arbeidsgiver de siste to Ärene (eller i det minste ansettelse i samme felt). Andre inntekter - som inntekt fra deltids- eller frilansarbeid, overtid, bonus eller selvstendig nÊringsdrivende - er ogsÄ akseptabelt dersom det har en toÄrig historie. Hvis du ikke oppfyller minimumskravene, betyr det ikke at du aldri vil kvalifisere for et boliglÄn. Du mÄ kanskje bare snakke med flere lÄngivere eller betale for en hÞyere rente.
Hele kredittmarkedet har vÊrt stramt i flere Är nÄ. LÄn lÄngivere gir de beste rentene til lÄntakere med hÞy kreditt score (760 til 850) som kan gjÞre en stor forskuddsbetaling (10 til 20 prosent) (kilde: Esswein).
Her er en typisk liste over dokumenter du trenger nÄr du sÞker om et boliglÄn:
- Penger for avsluttende kostnader
- FullfĂžrt salgskontrakt signert av kjĂžpere og selgere
- Sosialtallsnummer for alle sĂžkere
- Fullstendig adresse for de siste to Ärene (inkludert fullstendig navn og adresse pÄ utleiere i siste 24 mÄneder)
- Navn, adresser og alle inntekter fra alle arbeidsgivere i de siste 24 mÄnedene
- W-2 skjemaer for de to Ärene fÞr din lÄneansÞkning
- Nyeste betalestub viser Ă„rlig inntekt
- Navn, adresser, kontonumre, mÄnedlige innbetalinger og nÄvÊrende saldoer for alle lÄn og kontoer
- Navn, adresser, kontonumre og saldoer for alle innskuddskontoer, for eksempel sjekker kontoer, sparekontoer, aksjer og obligasjoner
- De tre siste utsagnene for innskuddskonto, aksjer og obligasjoner
- Hvis du velger Ă„ inkludere inntekter fra barnehjelp og / eller underholdsbidrag, ta med kopier av rettsopplysninger om kansellerte sjekker som viser mottak av betaling.
En mer detaljert liste finner du her. Din utlÄner og lukkende advokat vil ogsÄ fortelle deg hva papirarbeid og dokumenter du mÄ presentere ved lÄneavslutningen. Vi vil dykke inn i avsluttingsprosessen pÄ neste side.
Prequalification vs Preapproval
Hva er forskjellen? à fÄ prequalified betyr bare at du har fortalt en utlÄner ditt inntektsnivÄ og din gjelds- og kredittinformasjon, og utlÄner har beregnet hva du har rÄd til.
Preapproval setter deg imidlertid mye nÊrmere det faktiske lÄnet og betyr at utlÄner har gjort legworken til Ä trekke din kredittrapport, sjekke inntektsinntektsforholdet ditt og mer grundig analyse av din potensielle situasjon.
I de fleste tilfeller er du langt bedre Ä bli forhÄndsgodkjent, slik at du ikke har noen overraskelser nÄr en utlÄner sjekker kredittrapporten din - spesielt hvis du ikke har sjekket rapporten selv fÞrst.
Hva er avsluttende kostnader?
Den totale kostnaden for et boliglÄn er mye mer enn bare de mÄnedlige boliglÄnene. NÄr en salgskontrakt er signert, vil avsluttende prosess begynner. Som del av avsluttingen overfÞres gjerningen og tittelen til kjÞperen, tittelforsikring og finansieringsdokumenter utveksles og eksemplarer leveres til fylkeskriveren. Siden avslutningen er en juridisk prosess, involverer det ofte en advokat eller i det minste en tredjeparts escrow-innehaver. Alle disse prosessene og fagfolkene koster penger, og legger til en overraskende stor sum som er kjent som avsluttende kostnader.
Hvor mye penger du mÄ betale i lukkekostnader, varierer mye etter region. Hvis du bor i et svÊrt beskattet omrÄde, for eksempel, vil sluttkursene dine vÊre hÞyere. OgsÄ realtors, lÄngivere og advokater har forskjellige gebyrskalaer avhengig av markedene de jobber med. Vanligvis betaler du alt fra 3 til 6 prosent av ditt totale lÄnebelÞp i avsluttende kostnader - det betyr $ 3000 til $ 6000 hvis du fÄr en $ 100.000 lÄne.
SelvfÞlgelig kan og bÞr du shoppe og forhandle avgiftene. The Real Estate Settlement Procedures Act krever lÄngivere Ä gi deg et godt tro estimat for avsluttende kostnader innen tre dager etter mottak av sÞknaden din. Som du kan se fra listen som dekker de neste sidene, er det mange avgifter som du kanskje kan overbevise utlÄner om Ä senke eller slippe. Du kan ogsÄ vÊre i stand til Ä forhandle for selgeren Ä betale noen av sluttkursene.
Avgiftene for tjenester involvert i Ä stenge et boliglÄn faller inn i tre kategorier: den faktiske kostnaden for Ä fÄ lÄnet, gebyrene som er involvert i Ä overfÞre eierskapet til eiendommen og skattene som betales til statlige og lokale myndigheter.
PÄ de neste tre sidene bryter vi ned hver avgift som muligens kan inngÄ ved avslutning pÄ et hjem kjÞp.
Liste over avsluttende kostnader, del I
Her er noen av hovedavgiftene inkludert avsluttende kostnader:
- Behandlingsgebyr - Dette er hva lÄngiveren betaler for Ä dekke innledende lÄnekostnadskostnader. Det inkluderer sÞknads- og kredittrapporteringsgebyr. Disse kostnadene er vanligvis rundt $ 400 til $ 550. Noe Ä se etter nÄr du sammenligner lÄngivere: Noen ganger vil kredittrapporteringsavgiften bli oppfÞrt separat fra behandlingsgebyret.
- Vurderingsavgift - Fordi utlÄner Þnsker Ä sikre at eiendommen er verdt det du betaler for det, krever det en vurdering. en vurdering sammenligner verdien av eiendommen til lignende egenskaper i samme nabolag. Disse tjenestene utfÞres av uavhengige taksere og koster vanligvis rundt $ 250 eller mer avhengig av prisen pÄ eiendommen.
- Opprinnelsesgebyr - I tillegg til sÞknads- eller behandlingsavgift kan utlÄner ogsÄ kreve et opprinnelsesgebyr. Dette dekker det ekstra arbeidet som utlÄner har Ä gjÞre nÄr du forbereder boliglÄnet ditt. Avgiften kan vÊre en flat avgift eller en prosentandel av boliglÄnet. Hvis avgiften er en prosentandel av lÄnet, blir det vanligvis betraktet so
Skrive Inn Din Kommentar